Refakturowanie opłat za media w kontekście ryczałtu ewidencjonowanego zależy od charakteru prowadzonej działalności oraz sposobu rozliczania najmu.
Najem prywatny:
W przypadku najmu prywatnego, jeśli umowa najmu precyzyjnie rozdziela czynsz od opłat za media i najemca ponosi te koszty bezpośrednio lub poprzez zwrot poniesionych przez wynajmującego wydatków, opłaty za media nie są wliczane do przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlega jedynie kwota czynszu.
Działalność gospodarcza:
Jeśli najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, sytuacja wygląda inaczej. Organy podatkowe wskazują, że przychody z tytułu refakturowania kosztów mediów na najemców stanowią przychód z działalności gospodarczej i podlegają opodatkowaniu ryczałtem. W takim przypadku opodatkowaniu podlega zarówno czynsz, jak i refakturowane opłaty za media.
Okej, ale co jeżeli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, czy możesz przychody z najmu traktować jako prywatny?
Co do zasady – tak:
Fragment uchwały NSA z 24 maja 2021 brzmi następująco:
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (czyli najmu odrębnego od działalności gospodarczej), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Jeżeli więc prowadzisz działalność gospodarczą to co do zasady możesz traktować przychody z najmu nieruchomości jako najem prywatny o ile nie wprowadzisz tej nieruchomości do środków trwałych przedsiębiorstwa.
W praktyce najczęściej występować będzie sytuacja w której masz JDG, masz dodatkowe mieszkanie które komuś wynajmujesz – Co do zasady możesz opodatkować taki najem ryczałtem (niezależnie od formy opodatkowania działalności), a refaktura mediów przy najmie opodatkowanym ryczałtem nie będzie traktowana jako przychód
Pamiętaj jednak że w takim wypadku nie powinieneś odliczać VAT-u np. od zakupionych materiałów budowlanych – jeżeli tak się działo to polecam Ci dwa świetne artykuły na temat z portalu wynajmistrz.pl , którymi posiłkowałem się podczas tworzenia tej treści, a które bardzo wyczerpują temat:
- Kiedy najem to działalność gospodarcza – przełomowa uchwała NSA?
- Kiedy najem to działalność – analiza uchwały NSA z maja 2021
Jak rozliczać przychody z najmu prywatnego?
Stawki podatku:
- 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie.
- 12,5% dla nadwyżki ponad 100 000 zł.
Terminy wpłat: Podatek należy wpłacać do urzędu skarbowego:
- Miesięcznie: do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu.
- Kwartalnie: do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału.
Moment powstania przychodu: Przychód z najmu powstaje w momencie faktycznego otrzymania lub postawienia do dyspozycji pieniędzy bądź wartości pieniężnych.